五花八門

每一個州府城市中央商務區的價格都在下降。但是降幅最大的來自哪裡？卻更能說明問題，——來自澳洲兩個房地產市場最大的城市，悉尼與墨爾本。

悉尼的中央商務區公寓房價格在這12個月裡下跌了9.1%，墨爾本下跌了8.4%。

最近《澳洲人報》的一個專欄文章舉了一個例子，在墨爾本有一個一居室的公寓房以16.1萬澳元賣出，其最初要價可能在55萬左右。文章說，顯然有一個賣家厭倦了房子在市場上總是賣不出去的事實，因而徑直地把房子放到市場上，賣給出價最高者了事。

這正是我們看到越來越多的公寓樓開發建設，引發了人們對公寓房供應過剩的擔憂。

這種擔心也因另一個因素而加劇。事實上，這些新開發的公寓房的買家主要是中國投資者。按規定海外的買家衹能買新建房，而二手公寓房的賣價遠遠低於投資者所買樓花的價錢。

那篇專欄文章說： 「在未來六個月裡，在墨爾本和澳洲各地，數萬套以樓花形式由中國及其他亞洲投資者買下的公寓房，將要交割。」

而更多的公寓房在湧入市場。REA房地產集團的首席經濟師Nerida Conisbee承認，在某些州府城市，公寓房開發的數量相當驚人。

單就墨爾本來說，根據REA集團的分析，有1.8萬套公寓房在建，預期在今後的18個月裡完工。從歷史來看，墨爾本的中央商務區，在過去的十年裡，每18個月增加1500套公寓房。

對於為了買第一處房子而苦苦掙扎的人們來說，看到這種情況或許應該高興，的確如此，這是一個房價下降的好消息，但對經濟來說可不是什麼好消息。

三重風險

Conisbee說，市中心公寓房市場下跌，存在著三大風險。

首先是成交風險。這種情況的出現是因為買家當初付了首付款、買了樓花，但當房子建完時，銀行不提供貸款，因為所買的公寓房的價值已經降低了，買家無奈只好違約放棄成交。

她說，「我們還沒有看到大規模的違約不成交的現象，但這個問題的確是非常值得人們關注與擔心的，特別是在墨爾本與布里斯本，因為在建的公寓房數量巨大。」

第二個風險是空置風險。買家或許在房子完工時落實了貸款，但成交後卻發現找不到人去住。Conisbee說，如此大數量的公寓房會對租金構成巨大的壓力，這已經在布里斯本和珀斯的中央商務區出現了。

「租金的下降對投資者不好，而空置率的大幅升高更糟糕。沒有租客意味著一點租金也收不到，那麼投資連一點回報都沒有，」她說。

這將導致第三個風險，即二手房市場的風險。有大量的海外買家買了這些公寓房，因為他們衹能買新建房。但是當他們的投資無法帶來好的回報，他們決定要把房子賣掉的時候，那將是什麼樣的情形呢？

她認為，要讓澳洲人去把在接下來的18個月裡建成的1.8萬套公寓房買下來，可能性是非常小的，沒有足夠的人數去買這些房子。

「非常令人擔心」

大規模的違約不成交加上空置的公寓房的過剩供應，將導致房價大降。房價的下跌將讓在很大程度上依靠於房地產業的銀行業面臨巨大風險，這對經濟的前景來說是「非常令人擔心」的。

「這非常令人擔心，是經濟中相當小的一個部分，地域上相當小的一個部分，可能會對澳洲的銀行造成如此巨大的影響，」 Conisbee說。

澳洲儲備銀行在其最新的金融穩定性評論中說，銀行的損失會非常低，除非內城區房價下跌幅度超過了25%。而這樣的下跌幅度，在Conisbee看來不太可能發生。然而，銀行將蒙受的損失仍然可能是數十億澳元。

但是，從好的一面看，不可否認的是，首次購房者終於可以買一棟房子了。Conisbee稱，房價可負擔性會大為改善，因為供應增加了。

但是，通過增加供應來改善可負擔性，衹有在供應的房子類型對路的情況下才能奏效。而根據REA集團的需求指數，我們面臨的情況或許並不如此。

Conisbee說： 「在墨爾本，對獨院房的需求非常高，而對公寓房的需求卻與全澳的平均水平相當。」